Louer votre maison d’accord, mais quelle fiscalité choisir sur les revenus locatifs ?

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ous avez sauté sur l'affaire et vous l'avez eue. Ce petit appartement dans ce quartier qui monte est désormais vôtre. Mais malgré le coup de coeur, point question d'y habiter. Vous avez envisagé de le louer pour que les loyers générés remboursent votre crédit immobilier. Et au sou près !

Faire le choix de louer un appartement ou une maison en meublé plutôt que vide peut déboucher sur de sérieux avantages fiscaux. Faut-il encore s'y retrouver.

Oui mais il y a un « mais ». Pour obtenir une balance équilibrée, les loyers doivent être supérieurs à vos mensualités. Car si vous êtes convaincu que la totalité des loyers versés restera dans votre proche, l’administration fiscale n’est pas du même avis. Comme tout revenu, ils seront imposés. Et pas qu’un peu. Avant de pleurer, sachez qu’il existe divers régimes d’imposition, plus ou moins avantageux selon votre situation.

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1er cas : La location vide de meubles

En dessous de 15.000 euros de revenus locatifs

Pour les locations « nues » et dont les loyers annuels (sans les charges) sont en dessous de 15.000 euros, le régime est dit « micro-foncier ». C’est très simple, vous n’avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir. Il suffit de déclarer ces revenus dans la partie dédiée à cet effet dans votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Bonne nouvelle : seule une partie de ce montant est imposable. Un abattement, censé englober l’ensemble des charges supportées par le propriétaire, vient réduire les revenus locatifs de 30 %. Attention, vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % au montant que vous déclarez. Il sera automatiquement déduit par le système et le montant s’affichera dans une autre case.

Ce revenu sera ajouté aux autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu mais aussi aux prélèvements sociaux. Au final, de combien est l’imposition ? Tout dépend de votre tranche marginale d’imposition.

Pour les locations « nues » et dont les loyers annuels (sans les charges) sont en dessous de 15.000 euros, le régime est dit « micro-foncier ». C’est très simple, vous n’avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir. Il suffit de déclarer ces revenus dans la partie dédiée à cet effet dans votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Bonne nouvelle : seule une partie de ce montant est imposable. Un abattement, censé englober l’ensemble des charges supportées par le propriétaire, vient réduire les revenus locatifs de 30 %. Attention, vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % au montant que vous déclarez. Il sera automatiquement déduit par le système et le montant s’affichera dans une autre case.

Ce revenu sera ajouté aux autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu mais aussi aux prélèvements sociaux. Au final, de combien est l’imposition ? Tout dépend de votre tranche marginale d’imposition.

Autrement dit, si vous percevez 30.000 euros de rémunération annuelle (net avant impôt) et 7.000 euros de revenus locatifs (après abattement de 30 %), votre tranche marginale est de 30 % (25.711 < 37.000 < 73.516).

Concernant les prélèvements sociaux, le taux est toujours le même : 17,2 %. Vos revenus locatifs seront donc imposés à 47,2 % (30 + 17,2 %).

Reprenons notre exemple : vous percevez 10.000 euros de revenus locatifs hors charge. Après abattement, il convient d’appliquer un taux de 47,2 % aux 7.000 euros. Vous paierez donc 3.304 euros d’impôts.

Au-dessus de 15.000 euros de revenus locatifs

Au-delà de cette somme, vous pouvez appliquer le régime réel. Ici point question d’abattement de 30 %. Le principe est de déduire toutes les dépenses qui concourent à la location de l’appartement. Vous pouvez déduire notamment les frais d’administration et de gestion, certains travaux, des impôts comme la taxe foncière, les primes d’assurance, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.

Si toutes ces dépenses excèdent le montant des revenus locatifs, vous avez alors un déficit foncier qui viendra diminuer le montant total de vos autres revenus.

Exemple : une situation dans laquelle il y a 10.000 euros de loyers annuels mais 15.000 euros de travaux débouche sur un déficit de 5.000 euros. Vos revenus imposables dus à votre rémunération seront réduits d’autant.

2e cas : La location d'habitation meublée

La location en meublé comporte des obligations. Outre le fait que vous devez fournir tout ce qui doit permettre à votre locataire de vivre dans l’appartement (literie avec couverture, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle en nombre suffisant, sièges, etc.), vous devez immatriculer votre activité sur le site d’Infogreffe et tenir un livre des recettes et des dépenses. En somme, gérer une petite entreprise version allégée. Là encore, deux modes d’imposition.

Le micro-BIC

Il s’agit du régime d’imposition le plus simple. Sur le même fonctionnement que le réel en non-meublé, vous appliquez un abattement – non pas de 30 % mais de 50 % sur l’ensemble de vos revenus locatifs. Selon les mêmes taux d’imposition (taux marginal + toujours 17,2 % de prélèvements sociaux).

Attention, pour bénéficier du régime micro-BIC, le chiffre d’affaires de cette petite entreprise ne doit pas excéder 72.600 euros. Au-delà, vous serez par défaut dans le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié

Ce régime d’imposition peut aussi s’appliquer sur demande en dessous dudit seuil de 72.600 euros. Ici et malgré son nom, les choses se compliquent un peu. Mais accrochez-vous, ça vaut peut-être le coup.

En lieu et place de l’abattement, vous allez déduire toutes vos dépenses (comme pour le non-meublé) à la notable différence que vous pourrez amortir la valeur d’une multitude d’actifs.

A ce moment-là de la lecture, vous vous dites « amortissement, quèsaco ? » Il correspond à la perte de valeur d’un bien pour une année déterminée. Autrement dit, votre appartement, votre toiture ou votre électroménager se dégrade chaque année, jusqu’à théoriquement ne plus rien valoir. Pour compenser, le régime réel simplifié vous permet de déduire chaque année cette perte de valeur de vos revenus locatifs.

Le calcul se fait en fonction de la durée de vie du bien concerné. Admettons que votre appartement vous ait coûté 250.000 euros. Cette somme comprend surtout la structure de l’immeuble (disons 70 %, soit 175.000 euros) et la toiture (10 %, soit 25.000 euros). Concernant la structure, le site des impôts indique qu’elle s’amortit sur 80 ans. Vous pourrez alors déduire chaque année 2.187,50 euros (175.000/80). Concernant la toiture, la durée de vie est considérée être de 25 ans, l’amortissement sera donc de 1.000 euros par an (25.000/25). Même méthode pour votre machine à laver ou votre canapé sur des durées plus courtes.

S’ajoutent à ces amortissements, les dépenses engagées en une fois en vue de louer le bien comme les travaux, les frais d’assurance propriétaire ou les frais de notaire. Une avalanche de déduction qui, selon la situation, peut s’avérer bien plus intéressante fiscalement que l’abattement à 50 %. Ensuite, comme pour le micro-BIC, le revenu imposable est soumis à votre taux d’imposition marginal + les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les avantages de ce régime (dit aussi LMNP, location meublée non-professionnelle) sont largement mis en avant par les sites spécialisés. Pour autant, peu le choisissent. Pourquoi ? Car vous l’aurez déjà compris au fil des calculs, les amortissements requièrent quelques connaissances comptables. L’aide d’un expert-comptable est vivement recommandée ! Les tarifs peuvent varier d’un professionnel à l’autre mais une telle prestation vaudrait en moyenne 200 euros. Montant déductible des revenus locatifs !

 

Quid des revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d'emprunt ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous avez sûrement en tête que les revenus générés par les loyers seront entièrement pris en compte dans vos revenus globaux pour calculer votre capacité d’emprunt. C’est vrai, mais en partie. Les revenus locatifs ne sont pris en compte en moyenne qu’à 70 % par les banques. La décote de 30 % vise à anticiper les charges et risques liés à votre investissement comme les loyers impayés, les vacances du logement, ou encore les travaux.

Source: Les Echos